Imóvel vendido ainda anunciado: como manter a carteira atualizada nos portais

O custo do anúncio desatualizado

• Confiança. O cliente que cai num imóvel vendido passa a desconfiar dos outros anúncios do mesmo corretor.
• Tempo. Cada contato sobre um imóvel que não existe mais é uma conversa que começa com explicação, e não com atendimento.
• Dinheiro. Se o seu plano no portal tem limite de anúncios ou de destaques, um imóvel vendido ocupa o lugar de um disponível.
• Risco. O Código de Defesa do Consumidor proíbe a publicidade enganosa (art. 37), e anunciar como disponível um imóvel que já não está pode ser questionado com base nele.

Tenha uma fonte única da verdade

O problema quase nunca é preguiça: é informação espalhada. O preço novo ficou numa conversa com o proprietário, a venda foi combinada por telefone, e o anúncio continua igual nos portais, no site e no Instagram.

A solução é eleger um único lugar onde a situação de cada imóvel é atualizada primeiro, e só depois levada para os anúncios. Pode ser o sistema de gestão que você usa ou uma planilha com as colunas: código, endereço, proprietário, preço atual, situação e onde está anunciado.

Use poucas situações, bem definidas:

• Disponível: pode anunciar e mostrar.
• Em negociação: há uma proposta em andamento. Continue atendendo, mas avise o cliente logo no começo da conversa.
• Vendido ou alugado: sai de todos os anúncios no mesmo dia.
• Suspenso: o proprietário pediu uma pausa. Tire do ar até ele liberar de novo.

Integre os anúncios quando puder

Se você usa um sistema de gestão para corretores, verifique se ele envia os imóveis para os portais automaticamente. Muitos sistemas fazem essa integração, em geral por meio de um arquivo (XML) que o portal lê de tempos em tempos. Assim, quando você marca o imóvel como vendido no sistema, ele sai dos portais sem você precisar entrar em cada painel. Como a leitura é periódica, a mudança pode levar algumas horas para aparecer.

Sem integração, mantenha na planilha a lista de onde cada imóvel está anunciado. Na hora de tirar do ar, você percorre a lista e não esquece nenhum lugar.

Uma rotina semanal de revisão

Reserve um horário fixo na semana, por exemplo segunda de manhã, para revisar a carteira:

1. Confira as mudanças da semana: vendas, locações, preços novos e pedidos de pausa.
2. Atualize a fonte única e, depois dela, os anúncios, um por um.
3. Procure os seus imóveis nos portais como se fosse um cliente, para achar anúncios esquecidos ou duplicados.
4. Revise fotos e descrições dos imóveis que estão há muito tempo no ar. Imóvel parado pode precisar de ajuste de preço ou de fotos melhores.
5. Anote a data da revisão na planilha, para saber quando cada imóvel foi conferido pela última vez.

Quando o preço muda

Mudança de preço pede o mesmo cuidado da venda, com uma vantagem: é um ótimo motivo para voltar a falar com quem já se interessou pelo imóvel.

1. Atualize a fonte única com o preço novo e a data da mudança.
2. Corrija todos os anúncios, inclusive o site e as publicações nas redes sociais que citam o valor.
3. Revise as respostas prontas que mencionam o preço antigo.
4. Avise os interessados. Quem visitou ou perguntou pelo imóvel e achou caro pode mudar de ideia com o valor novo.

Esse tipo de mensagem é um bom exemplo de follow-up com motivo real.

Combine a atualização com o proprietário

Muitas vezes quem vende ou aluga primeiro é o próprio proprietário, ou outro corretor, e você é o último a saber. Combine desde a captação que ele vai avisar qualquer mudança, e faça você mesmo um contato periódico, a cada quinze dias, por exemplo.

Além de manter os anúncios corretos, esse contato mostra ao proprietário que você está trabalhando o imóvel dele, o que ajuda a manter a captação com você.

Quando o cliente chama por um imóvel que já foi vendido

Mesmo com tudo em dia, vai acontecer: o anúncio saiu do ar, mas alguém tinha salvado o link, ou o portal ainda não atualizou. A resposta certa é honesta e já oferece alternativas:

Bem conduzida, essa conversa vira um atendimento normal. Pergunte o que chamou a atenção no imóvel vendido e use isso para qualificar o comprador.

Carteira atualizada no atendimento também

Não basta corrigir o portal: quem responde os clientes precisa da mesma informação. Se você usa respostas prontas, revise as que citam preço. Se alguém atende por você, avise das mudanças no mesmo dia. No EcoCorretor, por exemplo, um toque em “Vendido” faz o atendimento parar de oferecer aquele imóvel.

Carteira em dia é o que permite responder rápido e com segurança. Para fechar o ciclo, veja também como responder mais rápido os clientes do ZAP Imóveis e do VivaReal.